Wer sich trennt und die gemeinsame Immobilie verkaufen muss, zahlt bislang in vielen Fällen Steuern auf den Verkaufsgewinn – allein deshalb, weil er im Trennungsjahr ausgezogen ist. Der Bundesrat hat diese Regelung Ende September 2026 ins Visier genommen: Auf Antrag Baden-Württembergs fordert er im Rahmen seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 eine Steuerbefreiung für Scheidungsimmobilien. Für Eigentümer in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach, die eine Trennung vor sich haben, ist das eine der wichtigsten steuerlichen Entwicklungen des Jahres.

Die Steuerfalle im Trennungsjahr

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist grundsätzlich steuerpflichtig – es sei denn, der Verkäufer hat sie selbst bewohnt. Genau an dieser Eigennutzung scheitert es bei Trennungen regelmäßig. Das Familienrecht verlangt ein Trennungsjahr, in dessen Verlauf typischerweise ein Ehepartner auszieht. Meist bleiben der andere Partner und die Kinder im Haus wohnen.

Warum der Auszug steuerlich teuer wird

Mit dem Auszug endet die Selbstnutzung. Überträgt der ausgezogene Partner später im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung seinen Miteigentumsanteil, fehlt ihm damit die Voraussetzung für die Steuerbefreiung. Der Bundesfinanzhof hat diese Sichtweise im Jahr 2023 ausdrücklich bestätigt. Betroffen ist also nicht ein Spekulant, sondern jemand, der sein eigenes Zuhause verliert – und darauf noch Steuern zahlt.

Was der Bundesrat konkret vorschlägt

Der Beschluss vom 25. September 2026 zielt auf eine Änderung des Paragrafen 23 des Einkommensteuergesetzes. Künftig sollen Wirtschaftsgüter von der Besteuerung ausgenommen sein, deren Veräußerung Teil oder Folge einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Scheidungsverbundverfahrens ist. Voraussetzung bleibt, dass die Immobilie bis zur räumlichen Trennung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Auch offene Fälle sollen profitieren

Vorgesehen ist, dass die Neuregelung in allen offenen Fällen gelten soll – also auch dort, wo ein Steuerbescheid bereits ergangen, verfahrensrechtlich aber noch offen ist. Wer aktuell einen entsprechenden Bescheid vorliegen hat, sollte die Frage mit dem Steuerberater prüfen, statt sie auf sich beruhen zu lassen.

Noch ist es kein Gesetz

Wichtig für die Praxis: Der Bundesrat hat lediglich eine Forderung formuliert. Über den Gesetzentwurf berät nun der Bundestag, anschließend muss der Bundesrat dem Gesamtpaket zustimmen. Bis zur Verkündung bleibt die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs maßgeblich.

Was das für Verkaufsentscheidungen bedeutet

Daraus folgt kein pauschales Abwarten. Eine Trennung lässt sich selten nach dem Gesetzgebungskalender planen, und ein unter Zeitdruck verkauftes Haus kostet schnell mehr, als die Steuer je ausmachen würde. Sinnvoll ist vielmehr:

• Frühzeitig rechnen: Steuerberater und Anwalt sollten die Zehnjahresfrist und die Nutzungszeiten prüfen, bevor Verträge unterschrieben werden.
• Nachweise sichern: Melderegister, Nebenkostenabrechnungen und Schriftverkehr belegen, bis wann die Immobilie selbst genutzt wurde.
• Verfahrenswege offenhalten: Ein Einspruch kann einen Bescheid offenhalten, falls die Neuregelung kommt.
• Vermarktung sauber aufsetzen: Der erzielte Preis ist in der Regel der größere Hebel als die steuerliche Behandlung.

Trennungsimmobilien in der Metropolregion Nürnberg

In unserer täglichen Arbeit ist der Verkauf bei Scheidung einer der häufigsten Anlässe – neben Erbschaft und altersbedingtem Verkauf. Besonders im Premium-Segment ab 500.000 Euro geht es dabei um Summen, bei denen eine steuerliche Fehleinschätzung spürbar wird.

Diskretion und Tempo zählen gleichermaßen

Zwei Parteien mit unterschiedlichen Interessen, ein gerichtlicher Zeitplan und ein Objekt, das marktgerecht bewertet werden muss: Diese Konstellation verlangt eine neutrale, belastbare Wertermittlung und eine Vermarktung, die das Umfeld nicht über die familiäre Situation informiert. Wer hier strukturiert vorgeht, verkauft nicht nur ruhiger, sondern meist auch besser.

Der Vorstoß des Bundesrats beseitigt eine Härte, die viele Eigentümer als ungerecht empfunden haben. Bis er Gesetz ist, gilt weiterhin die alte Rechtslage – umso wichtiger ist es, steuerliche und wirtschaftliche Fragen vor dem Verkauf gemeinsam zu klären.

Symbolbild: Foto von Lucas Seebacher / Pexels.