Für Immobilieneigentümer in der Metropolregion Nürnberg rückt ein steuerliches Detail in den Mittelpunkt, das bislang kaum Beachtung fand, sich aber unmittelbar auf die Rendite vermieteter Objekte auswirkt: die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Nur der Gebäudeanteil lässt sich abschreiben. Der Entwurf zum Jahressteuergesetz 2026 sieht hier eine Änderung vor, die gerade im hochpreisigen Segment spürbar sein kann.

Worum es im Jahressteuergesetz 2026 geht

Nach dem Entwurf sollen Eigentümer den Gebäudeanteil einer Immobilie künftig mit anerkannten Wertermittlungsverfahren berechnen können. Bislang orientiert sich die Finanzverwaltung stark an einer Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die in der Praxis häufig zu einem vergleichsweise niedrigen Gebäudeanteil und damit zu einer geringeren Abschreibung führt. Die geplante Öffnung würde Eigentümern mehr Spielraum geben, den tatsächlichen Wertanteil des Gebäudes nachzuweisen.

Warum die Kaufpreisaufteilung gerade regional zählt

Je höher der Bodenwert am jeweiligen Standort, desto kleiner fällt rechnerisch der abschreibungsfähige Gebäudeanteil aus. In gefragten Lagen wie Nürnberg-Erlenstegen, Fürth-Dambach oder dem Erlanger Burgberg liegen die Bodenrichtwerte deutlich über dem regionalen Durchschnitt. Genau dort kann die Methode der Aufteilung über die Jahre einen erheblichen Unterschied bei der steuerlichen Belastung eines vermieteten Objekts ausmachen. Für Käufer im Premium-Segment ab 500.000 Euro ist das kein Randthema, sondern Teil der Kalkulation.

Grundsteuer: Die Verfassungsfrage ist noch offen

Parallel bleibt die Grundsteuer ein Dauerthema. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass das sogenannte Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Gegen diese Linie wurde Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht erhoben, unterstützt unter anderem vom Bund der Steuerzahler und von Haus & Grund. Eine abschließende Klärung durch das Bundesverfassungsgericht steht aus.

Was das für Eigentümer in Bayern bedeutet

Bayern wendet ein eigenes Modell an, das nicht auf Werte, sondern auf Flächen abstellt. Die laufenden Verfahren zum Bundesmodell wirken sich daher nicht unmittelbar auf bayerische Bescheide aus. Zu den Landesmodellen werden in diesem Jahr gesonderte Entscheidungen erwartet. Eigentümer sollten ihre Bescheide dennoch aufbewahren und Fristen im Blick behalten, statt auf ein späteres Urteil zu spekulieren.

Weitere Änderungen, die Vermieter betreffen

Über das Steuerrecht hinaus verändert sich derzeit an mehreren Stellen der Rahmen für vermietete Immobilien:

• Indexmieten: Im Zuge einer Mietrechtsreform sollen Anpassungen aus Indexmietverträgen künftig einer gesetzlichen Obergrenze unterliegen.
• Heizkostenabrechnung: Es ist verbrauchsabhängig abzurechnen; die Anforderungen an die Dokumentation sind gestiegen.
• Energetische Vorgaben und Förderung: Modernisierungspflichten und Förderkulisse werden weiter angepasst.

Konsequenzen für einen anstehenden Verkauf

Wer den Verkauf einer vermieteten Immobilie erwägt, sollte diese Punkte frühzeitig ordnen. Käufer im gehobenen Segment prüfen heute sehr genau, wie die Mietanpassungen zustande kamen, ob die Nebenkostenabrechnungen sauber sind und wie sich die Immobilie steuerlich darstellt. Eine belastbare Unterlagenlage verkürzt die Vermarktungszeit und stützt den erzielbaren Preis — besonders bei Verkäufen aus einer Erbengemeinschaft oder im Rahmen einer Scheidung, wo Transparenz zwischen den Beteiligten ohnehin entscheidend ist.

Unsere Einordnung

Das Jahressteuergesetz 2026 befindet sich im Gesetzgebungsverfahren; der endgültige Wortlaut steht noch nicht fest. Eigentümer sollten die Entwicklung beobachten und die steuerliche Seite ihrer Immobilie mit dem Steuerberater besprechen — insbesondere dann, wenn ein Kauf, Verkauf oder eine Übertragung innerhalb der Familie ansteht. Eine Rechts- oder Steuerberatung ersetzt dieser Beitrag nicht.

Sie besitzen eine Immobilie in Nürnberg, Fürth, Erlangen oder Schwabach und möchten wissen, was sie im aktuellen Marktumfeld wert ist? Sprechen Sie uns an — wir begleiten Eigentümer im Premium-Segment persönlich und diskret von der Einwertung bis zur Beurkundung.

Symbolbild: Foto von Matias Luge / Pexels.