Der deutsche Immobilienmarkt gilt seit dem Zinsanstieg 2022 als schwierig – und in der öffentlichen Wahrnehmung als ein Markt der Notverkäufe. Eine aktuelle Analyse des Immobiliendienstleisters JLL vom 25. August 2026 zeichnet ein deutlich differenzierteres Bild: Die große Mehrheit der Verkäufe erfolgt nicht unter Zwang, sondern aus strategischer Entscheidung. Für Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg ist das eine wichtige Einordnung – gerade dann, wenn ein Verkauf ohnehin ansteht.

Was die neue JLL-Analyse zeigt

JLL hat nach eigenen Angaben das Transaktionsvolumen der Jahre 2024 bis Mitte 2026 in Höhe von knapp 87 Milliarden Euro ausgewertet und die Verkäufe nach ihren Beweggründen sortiert. Das Ergebnis: Über 70 Prozent aller untersuchten Verkäufe wurden freiwillig getätigt. Rund 17 Prozent gingen auf finanziellen Druck zurück, etwa 10 Prozent waren Insolvenzverkäufe.

Freiwillig verkaufen ist die Regel, nicht die Ausnahme

Konstantin Kortmann, CEO von JLL Germany, ordnet das Ergebnis so ein: Auch wenn der Investmentmarkt seit 2022 herausfordernde Verkaufsprozesse präge, handelten die meisten Verkäufer strategisch – allerdings mit eingetrübten Gewinnerwartungen. Anders gesagt: Verkauft wird weiterhin, nur eben mit realistischeren Preisvorstellungen als in den Boomjahren.

Warum Eigentümer 2026 die Initiative ergreifen

Interessant sind die Motive, die JLL hinter den freiwilligen Verkäufen identifiziert. Sie zeigen, dass Verkaufsentscheidungen heute überwiegend geplant statt reaktiv getroffen werden.

Die Motive hinter dem freiwilligen Verkauf

• Erfüllung des Businessplans – rund 41 Prozent der freiwilligen Verkäufe
• Anpassung der Anlagestrategie – rund 30 Prozent
• Individuelle Opportunitäten – rund 27 Prozent
• Heben stiller Reserven – rund 2 Prozent

Der Grundgedanke lässt sich auf private Eigentümer übertragen: Wer aus eigenem Antrieb und mit zeitlichem Vorlauf verkauft, verhandelt aus einer anderen Position heraus als jemand, der einen Termin einhalten muss.

Wo der Druck tatsächlich sitzt

Die Analyse differenziert deutlich nach Nutzungsarten. In der Logistik lag der Anteil freiwilliger Verkäufe laut JLL bei rund 87 Prozent, bei Büroimmobilien bei etwa 76 Prozent. Der Einzelhandel fällt mit rund 66 Prozent ab – dort entfiel etwa ein Viertel der Verkäufe auf Insolvenzen.

Wohnimmobilien: höchster Anteil an Drucksituationen

Bemerkenswert für unsere Region ist der Blick auf das Segment Living: Rund 70 Prozent der Verkäufe erfolgten freiwillig – gleichzeitig weist dieses Segment laut JLL mit etwa 30 Prozent den höchsten Anteil an Drucksituationen auf. Besonders betroffen sind demnach offene Immobilienpublikumsfonds, bei denen der Verkaufsdruck deutlich überwiegt. Asset-Manager, Projektentwickler, Unternehmen und private Investoren verkauften dagegen zu über 80 Prozent freiwillig.

Ergänzend verweist JLL-Researchleiter Matthias Barthauer auf eine Refinanzierungslücke am Büromarkt von rund vier Milliarden Euro im Jahr 2026, die sich ab 2028 schließen dürfte. Der Druck ist also real – aber zeitlich begrenzt und auf bestimmte Segmente konzentriert.

Was das für Eigentümer in Nürnberg, Fürth und Erlangen bedeutet

Die JLL-Zahlen beschreiben den institutionellen Investmentmarkt und lassen sich nicht eins zu eins auf den Verkauf eines Einfamilienhauses in Erlangen oder einer Eigentumswohnung in Fürth übertragen. Das dahinterliegende Muster gilt jedoch für jede Größenordnung: Der Verkaufsanlass bestimmt maßgeblich das Ergebnis.

Vorbereitung entscheidet über den Preis

Gerade bei den Anlässen, die wir häufig begleiten – Scheidung, Erbengemeinschaft oder ein altersbedingter Umzug – entsteht Zeitdruck oft nicht aus dem Markt, sondern aus der Situation selbst. Wer diesen Druck durch frühzeitige Planung entschärft, gewinnt Verhandlungsspielraum. Dazu gehören eine belastbare Wertermittlung, vollständige Unterlagen, ein klar definierter Käuferkreis und eine Vermarktung, die den Charakter der Immobilie tatsächlich abbildet.

Im Premiumsegment ab 500.000 Euro ist dieser Punkt besonders relevant: Die Käuferzahl ist kleiner, die Ansprüche an Präsentation und Diskretion sind höher, und ein zu ambitionierter erster Preis kostet Vermarktungszeit, die sich später schwer aufholen lässt.

Fazit

Die JLL-Analyse widerlegt das Bild vom Markt der Notverkäufe. Verkauft wird weiterhin – überwiegend geplant, aber mit nüchterneren Erwartungen. Für Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg heißt das: Der Markt honoriert Vorbereitung. Wer seinen Verkauf strategisch angeht, statt ihn von den Umständen diktieren zu lassen, verhandelt spürbar besser.

Symbolbild: Foto von Oljamu / Pexels.