Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat im dritten Quartal 2026 sichtbar an Tempo verloren. Die Angebotspreise sind zwar weiter gestiegen, aber deutlich langsamer als in den Quartalen davor. Gleichzeitig verschiebt sich die Nachfrage merklich vom Kauf zur Miete. Fuer Eigentuemer, die in den kommenden Monaten einen Verkauf planen, ist das keine Trendwende nach unten, aber eine klare Aufforderung, Preis und Vermarktung sorgfaeltiger zu planen als noch vor einem Jahr.

Preisanstieg verliert deutlich an Schwung

Laut dem aktuellen Preiskompass des Immobilienportals immowelt verteuerten sich Bestandswohnungen und Haeuser bundesweit im dritten Quartal 2026 jeweils um rund 0,7 Prozent. Das ist ein Zuwachs, aber ein sehr moderater. Eine Bestandswohnung kostet deutschlandweit aktuell im Mittel etwa 3.288 Euro pro Quadratmeter, bei Haeusern werden im Schnitt rund 2.886 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Was hinter den Zahlen steckt

Es handelt sich um Angebotspreise, also um die Erwartungen der Verkaeufer, nicht um beurkundete Kaufpreise. Der GREIX-Kaufpreisindex, ein gemeinsames Projekt der Gutachterausschuesse und des Kiel Instituts fuer Weltwirtschaft, weist auf Basis tatsaechlicher Notarkaufpreise ebenfalls auf einen Markt hin, der an Dynamik verliert. Wer heute einen Angebotspreis festlegt, sollte beide Perspektiven kennen: Was andere fordern und was tatsaechlich bezahlt wird, kann auseinanderlaufen.

Die Nachfrage verschiebt sich zur Miete

Der zweite auffaellige Befund des Quartals: In den 15 groessten deutschen Staedten steigt der Anteil der Mietanfragen gegenueber den Kaufanfragen. Viele Haushalte, die grundsaetzlich Eigentum anstreben, entscheiden sich zunaechst fuer die Mietwohnung und warten ab.

Folgen fuer Verkaeufer

• Weniger Streuung in der Breite: Der Kreis der aktiv suchenden Kaeufer ist schmaler geworden. Reichweite allein genuegt nicht mehr, es braucht die richtigen Adressaten.
• Laengere Vermarktungszeiten: Wer mit einem zu ambitionierten Startpreis an den Markt geht, riskiert Standzeit und spaetere Preiskorrekturen, die sich im Markt herumsprechen.
• Qualitaet entscheidet: Gut geschnittene, energetisch solide und sauber dokumentierte Objekte finden weiter zuegig Kaeufer. Bei allem anderen wird nachgerechnet und nachverhandelt.

Regionale Unterschiede: Nuernberg laeuft eigene Wege

Der Bundesdurchschnitt verdeckt, wie unterschiedlich sich einzelne Standorte entwickeln. Muenchen bleibt mit rund 8.035 Euro pro Quadratmeter fuer eine Bestandswohnung die teuerste der 15 groessten Staedte und legte im dritten Quartal nochmals um etwa 0,8 Prozent zu.

Der Blick auf die Metropolregion

In Nuernberg liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis fuer Bestandswohnungen nach den aktuellen Marktdaten bei rund 3.638 Euro, mit einer leichten Veraenderung von etwa minus 0,3 Prozent im dritten Quartal. Nuernberg bewegt sich damit nach wie vor oberhalb des Bundesdurchschnitts, folgt dem bundesweiten Plus in diesem Quartal aber nicht. Fuer Fuerth, Erlangen und Schwabach gilt dieselbe Grundregel wie immer: Lage, Baujahr, Zustand und Energiekennwerte entscheiden ueber den Preis weit staerker als ein Stadtdurchschnitt. Im Premiumsegment ab 500.000 Euro ist die Spannweite ohnehin so gross, dass Durchschnittswerte nur als Orientierung taugen.

Was Eigentuemer jetzt konkret tun sollten

Ein Markt mit schwaecherem Preisauftrieb belohnt Vorbereitung. Wer verkaufen will, sollte den Wert seiner Immobilie belastbar ermitteln lassen, statt ihn aus Portalpreisen abzuleiten.

Drei Punkte vor dem Verkaufsstart

• Belastbare Wertermittlung: Eine Bewertung nach ImmoWertV 2021 auf Basis realer Vergleichs- und Gutachterausschussdaten statt eines Online-Schaetzers.
• Unterlagen vollstaendig: Energieausweis, Grundrisse, Teilungserklaerung, Protokolle. Fehlende Dokumente kosten im heutigen Markt Verhandlungsspielraum.
• Zielgruppe statt Gieskanne: Hochwertige Objekte brauchen eine gezielte Ansprache vorgemerkter Interessenten, besonders bei sensiblen Anlaessen wie Scheidung, Erbschaft oder altersbedingtem Verkauf.

Unterm Strich: Der Markt bricht nicht ein, er normalisiert sich. Preise steigen weiter, aber in kleinen Schritten, und die Kaeuferseite prueft genauer. Genau in einem solchen Umfeld entscheidet professionelle Vorbereitung darueber, ob ein Verkauf zuegig zum angemessenen Preis gelingt. Wenn Sie wissen moechten, wo Ihre Immobilie in Nuernberg, Fuerth, Erlangen oder Schwabach heute realistisch steht, sprechen Sie uns an.

Symbolbild: Foto von Marcus Lenk / Pexels.