Mitte August war wieder eine Rate der Grundsteuer fällig – in Bayern und damit auch in Nürnberg, Fürth und Erlangen wird sie vierteljährlich zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November erhoben. Viele Eigentümer zahlen inzwischen routiniert, obwohl die rechtliche Grundlage keineswegs abschließend geklärt ist. Gleich mehrere Verfahren beschäftigen derzeit die obersten Gerichte. Für Eigentümer in der Metropolregion lohnt sich deshalb ein genauer Blick darauf, welche Entscheidung eigentlich wen betrifft.

Was der Bundesfinanzhof zum Bundesmodell entschieden hat

Ende 2025 hat der Bundesfinanzhof (BFH) in drei Leitverfahren entschieden, dass das sogenannte Bundesmodell der Grundsteuer nicht gegen das Grundgesetz verstößt. Geklagt hatten Eigentümer unter anderem aus Nordrhein-Westfalen, Berlin-Brandenburg und Sachsen. Sie hielten die pauschalierten Bodenrichtwerte und die typisierten Nettokaltmieten im Ertragswertverfahren für eine unzulässige Ungleichbehandlung.

Der BFH sah das anders: Eine Abweichung von rund 30 Prozent nach oben oder unten zwischen dem Wert des einzelnen Grundstücks und dem Durchschnitt der jeweiligen Bodenrichtwertzone hält er für verfassungsrechtlich hinnehmbar. Betroffen sind davon rund 20 Millionen Wohnungen und Wohngebäude in den elf Ländern, die das Bundesmodell anwenden.

Warum die Sache damit nicht erledigt ist

Der Bund der Steuerzahler und der Eigentümerverband Haus & Grund unterstützen inzwischen Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell. Sie sind beim Bundesverfassungsgericht unter den Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 anhängig. Das letzte Wort in Karlsruhe steht also noch aus.

Bayern rechnet anders – und wird gesondert geprüft

Für Eigentümer in unserer Region ist entscheidend: Bayern gehört nicht zu den Ländern mit Bundesmodell. Der Freistaat hat mit dem Bayerischen Grundsteuergesetz ein wertunabhängiges Flächenmodell gewählt. Maßgeblich sind hier Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie die Nutzungsart – nicht der Bodenrichtwert und nicht eine typisierte Miete. Die BFH-Entscheidungen zum Bundesmodell gelten für bayerische Bescheide daher nicht unmittelbar.

Zwei Revisionsverfahren aus München

Das bayerische Modell steht seinerseits auf dem Prüfstand. Beim Bundesfinanzhof sind zwei Revisionsverfahren gegen das Landesmodell anhängig, beide aus dem Finanzgericht München: die Verfahren II R 33/25 und II R 40/25. Eine Entscheidung wird im Laufe des Jahres 2026 oder später erwartet. Der Kern der Kritik ist gewissermaßen das Spiegelbild der Debatte um das Bundesmodell: Wer ausschließlich nach Fläche bemisst, blendet Lagequalität vollständig aus – die Villa am Rand des Nürnberger Stadtparks wird ähnlich behandelt wie ein gleich großes Haus in einfacher Lage.

Was Eigentümer in Nürnberg, Fürth und Erlangen tun können

Konkret in Nürnberg: Die Stadt hat den Hebesatz für die Grundsteuer B zum 1. Januar 2026 von 780 auf 750 Prozent gesenkt. Der Hebesatz ist der letzte Rechenschritt – er wirkt sich unmittelbar auf den Zahlbetrag aus, ändert aber nichts an der Bewertungsgrundlage, um die vor Gericht gestritten wird.

Bescheide prüfen, Fristen im Blick behalten

• Angaben abgleichen: Prüfen Sie im Bescheid vor allem Wohn- und Nutzfläche, Grundstücksgröße und Nutzungsart. Reine Zahlendreher sind der häufigste Fehler und lassen sich unabhängig von jedem Musterverfahren korrigieren.
• Bestandskraft beachten: Nur wer noch nicht bestandskräftige Bescheide hat, kann von einer künftigen Entscheidung profitieren. Ob ein Einspruch sinnvoll ist und ob ein Ruhen des Verfahrens unter Verweis auf die genannten Aktenzeichen in Betracht kommt, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
• Weiter zahlen: Ein Einspruch setzt die Fälligkeit nicht aus. Die Raten bleiben zu den genannten Quartalsterminen fällig.

Bedeutung beim Verkauf einer Immobilie

Für Verkäufer ist die Grundsteuer selten ein Preisfaktor, aber regelmäßig ein Thema in der Prüfung durch den Käufer. Bei Premium-Objekten und bei Verkäufen aus einer Erbschaft oder Trennung heraus fragen Interessenten fast immer nach den laufenden Kosten.

Unterlagen frühzeitig zusammenstellen

Halten Sie den aktuellen Grundsteuerbescheid, die Flächenangaben und – falls vorhanden – den Nachweis über einen laufenden Einspruch bereit. Saubere, belastbare Zahlen verkürzen Verhandlungen und vermeiden Nachfragen kurz vor dem Notartermin. Weichen die im Bescheid hinterlegten Flächen von den Bauunterlagen ab, sollte das vor der Vermarktung geklärt werden.

Unser Fazit: Die Grundsteuer bleibt in Bewegung, aber niemand muss aktionistisch werden. Bayerische Eigentümer sollten die Verfahren II R 33/25 und II R 40/25 im Blick behalten, ihre Bescheide auf sachliche Richtigkeit prüfen und rechtliche Schritte mit dem Steuerberater abstimmen. Für alle Fragen rund um Wert und Vermarktung Ihrer Immobilie in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.

Symbolbild: Foto von Ingo Zöll / Pexels.