Wer ein Elternhaus erbt, steht schnell vor einer unangenehmen Rechnung: Der Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind ist bei Immobilien in der Metropolregion Nürnberg häufig ausgeschöpft, bevor überhaupt über die Zukunft des Hauses gesprochen wurde. Umso wichtiger ist die Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim. Der Bundesfinanzhof hat dazu Mitte August eine Entscheidung veröffentlicht, die den Anwendungsbereich dieser Befreiung spürbar erweitert – und die gerade für größere Anwesen mit weitläufigem Grundstück relevant ist.

Was der Bundesfinanzhof entschieden hat

Mit Urteil vom 17. Juni 2026 (Aktenzeichen II R 27/23, veröffentlicht am 13. August 2026) hat der BFH klargestellt: Die Steuerbefreiung für das Familienheim beschränkt sich nicht zwingend auf das Flurstück, auf dem das Wohnhaus steht. Auch angrenzende Garten- und Wegeflächen können einbezogen sein, wenn sie gemeinsam mit dem Wohnhaus genutzt werden.

Im entschiedenen Fall hatte ein Sohn von seinem Vater mehrere Flächen geerbt: das bebaute Grundstück mit dem selbst bewohnten Haus, ein daran anschließendes Gartengrundstück sowie ein Wegegrundstück. Das Finanzamt wollte die Befreiung nur für das bebaute Flurstück gewähren. Der BFH gab dem Erben recht.

Der entscheidende Begriff: die wirtschaftliche Einheit

Maßgeblich ist nach der Entscheidung nicht das einzelne Flurstück und auch nicht ohne Weiteres das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne, sondern die wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz. Fasst das Belegenheitsfinanzamt mehrere Flächen im Feststellungsbescheid zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammen, ist diese Feststellung für das Erbschaftsteuerverfahren bindend – und die Befreiung erstreckt sich entsprechend weiter. Im Streitfall war für die zusammengefasste Einheit ein Grundbesitzwert von rund 1,38 Millionen Euro festgestellt worden. Die Frage, welche Flächen dazugehören, hatte damit erhebliches finanzielles Gewicht.

Welche Voraussetzungen weiterhin gelten

Das Urteil erweitert den Umfang des begünstigten Grundstücks – es lockert aber nicht die übrigen Bedingungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Erbschaftsteuergesetz. Für die steuerfreie Übertragung vom Elternteil auf das Kind gilt unverändert:

• Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Tod selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.
• Das erbende Kind muss unverzüglich einziehen und das Objekt selbst bewohnen.
• Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht übersteigen; der darüber hinausgehende Anteil bleibt steuerpflichtig.
• Die Selbstnutzung muss grundsätzlich zehn Jahre aufrechterhalten werden.

Warum das bei Premium-Objekten besonders zu Buche schlägt

Gerade bei den gewachsenen Villenlagen in Nürnberg, Erlangen oder Fürth sind große Gartengrundstücke und separate Zufahrten die Regel, nicht die Ausnahme. Häufig sind sie historisch als eigene Flurstücke im Grundbuch geführt. Bei Bodenrichtwerten, wie sie in diesen Lagen aufgerufen werden, entscheidet die Zuordnung solcher Flächen über beträchtliche Beträge. Die Wohnflächengrenze von 200 Quadratmetern wird bei größeren Anwesen zudem regelmäßig überschritten – eine saubere Aufteilung des Werts ist dann unumgänglich.

Was Erben jetzt praktisch tun sollten

Aus der Entscheidung ergeben sich für Betroffene drei konkrete Ansatzpunkte:

• Feststellungsbescheid prüfen: Der Bescheid des Belegenheitsfinanzamts legt fest, welche Flächen zur wirtschaftlichen Einheit zählen. Er ist der Hebel – und er ist eigenständig anfechtbar.
• Tatsächliche Nutzung dokumentieren: Dass Garten und Zuwegung gemeinsam mit dem Wohnhaus genutzt wurden, sollte belegbar sein.
• Fristen im Blick behalten: Die Erbschaft ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen; der Einzug muss unverzüglich erfolgen.

Wenn das Familienheim verkauft werden soll

Die Befreiung setzt voraus, dass der Erbe selbst einzieht und bleibt. In der Praxis ist das oft nicht gewollt – etwa wenn mehrere Geschwister erben, der Lebensmittelpunkt woanders liegt oder das Haus zu groß ist. Dann steht ein Verkauf im Raum, und es gelten andere Maßstäbe: Maßgeblich für die Erbschaftsteuer ist der festgestellte Grundbesitzwert, der vom tatsächlich erzielbaren Marktpreis abweichen kann. Eine belastbare Wertermittlung sollte deshalb am Anfang stehen, nicht am Ende des Prozesses.

Bitte verstehen Sie diesen Beitrag als Einordnung, nicht als Steuerberatung – die steuerliche Bewertung Ihres Falls gehört in die Hand Ihres Steuerberaters. Was die Immobilie selbst betrifft, unterstützen wir Sie gern: Wenn Sie ein Objekt in Nürnberg, Fürth, Erlangen oder Schwabach geerbt haben und wissen möchten, was es am heutigen Markt tatsächlich wert ist, sprechen Sie uns an. Wir begleiten Erbengemeinschaften diskret und mit der nötigen Ruhe.

Symbolbild: Foto von Sergej ***** / Pexels.