Die Erbschaftsteuer Immobilie steht vor einer möglichen Neuordnung. Das Bundesverfassungsgericht hat Ende Juli mitgeteilt, dass es im Oktober 2026 gleich zwei Verfahren zur Erbschaft- und Schenkungsteuer mündlich verhandelt. Für Eigentümerfamilien in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach ist das mehr als eine juristische Randnotiz: Wenn Karlsruhe Freibeträge, Bewertungsregeln oder Verschonungen kippt, verändert das die Rechnung bei jedem Immobilienerbe. Ein Überblick über den Stand der Dinge – und darüber, was heute schon gilt.

Zwei Verfahren, ein Grundsatzstreit

Das Gericht hat für Mitte Oktober zwei Termine angesetzt. Am 12. Oktober 2026 geht es im Verfahren 1 BvF 1/23 unter anderem um die Gesetzgebungskompetenz, um die Bewertung von Grundbesitz sowie um Freibeträge und Steuersätze. Einen Tag später, am 13. Oktober 2026, verhandelt der Erste Senat über die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 804/22.

Worum es im Kern geht

Der Beschwerdeführer im zweiten Verfahren hat von seiner Tante ausschließlich Privatvermögen geerbt – Wertpapiere und Grundbesitz – und wurde dafür voll besteuert. Die Frage lautet, ob es mit dem Gleichheitssatz vereinbar ist, dass für betriebliches Vermögen weitreichende Begünstigungen bis hin zur vollständigen Steuerbefreiung bestehen, während für sonstiges Privatvermögen vergleichbare Regelungen fehlen. Genau in diese Kategorie fallen geerbte Miet- und Anlageimmobilien.

Warum Immobilienerben besonders betroffen sind

Die Erbschaftsteuer ist längst kein Randthema mehr. Nach den vorliegenden Zahlen brachte sie dem Staat 2025 rund 13,3 Milliarden Euro ein – ein Rekordwert. Jährlich wechseln in Deutschland schätzungsweise 200 bis 400 Milliarden Euro durch Erbschaften den Besitzer, ein erheblicher Teil davon in Form von Immobilien.

Freibeträge halten mit den Werten nicht Schritt

Ein zentraler Kritikpunkt: Die Freibeträge nach § 16 ErbStG sind seit Jahren nicht an die Preisentwicklung angepasst worden. Ehepartner können rund 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder je Elternteil rund 400.000 Euro. In einer Region mit dem Preisniveau der Metropolregion Nürnberg ist dieser Rahmen bei einem gut gelegenen Einfamilienhaus schnell ausgeschöpft. Aus der Immobilienwirtschaft kommt zudem der Einwand, dass vermietete Wohngebäude härter belastet werden als selbstgenutzte Eigenheime – mit dem Risiko, dass Erben von Mehrfamilienhäusern zum Verkauf gezwungen sind.

Was heute schon gilt

Unabhängig vom Ausgang der Verfahren bleibt die geltende Rechtslage bis auf Weiteres maßgeblich. Drei Punkte sind für Erben in der Praxis besonders relevant:

• Familienheim: Das selbstgenutzte Haus des Erblassers kann steuerfrei übergehen – bei Ehepartnern, wenn sie es zehn Jahre lang selbst bewohnen, bei Kindern zusätzlich unter der Voraussetzung einer Wohnfläche von höchstens 200 Quadratmetern.
• Spekulationsfrist: Bei einem späteren Verkauf zählt nicht der Erbfall, sondern das ursprüngliche Anschaffungsdatum des Erblassers. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf einkommensteuerfrei.
• Zwölf-Monats-Regel: Wird die geerbte Immobilie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall zu einem niedrigeren Preis verkauft, kann dieser Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts dienen.

Die Bewertung ist der Hebel

Das Finanzamt setzt den Wert einer geerbten Immobilie nach dem Bewertungsgesetz an und zielt dabei auf den gemeinen Wert, also den Verkehrswert. Dieser Ansatz ist typisierend und trifft die Besonderheiten eines konkreten Objekts oft nur ungenau – etwa bei Sanierungsstau, schwierigem Grundstückszuschnitt oder bestehenden Mietverhältnissen. Wer hier mit einer belastbaren Wertermittlung gegenhält, kann die Steuerlast in vielen Fällen realistisch abbilden statt sie zu überzahlen.

Reformdebatte parallel zum Verfahren

Politisch wird das Thema ohnehin bewegt. In der Diskussion sind unter anderem ein Lebensfreibetrag von rund einer Million Euro je Erbe, eine Grenze von fünf Millionen Euro für steuerfreies Unternehmensvermögen und eine Steuerstundung von bis zu 20 Jahren. Ob und in welcher Form davon etwas Gesetz wird, ist offen – ein Karlsruher Urteil könnte den Gesetzgeber jedoch zum Handeln zwingen.

Was das für Ihre Planung bedeutet

Für Eigentümer und Erben in der Region heißt das vor allem: nicht abwarten, sondern die eigene Ausgangslage kennen. Wer weiß, welchen Wert die geerbte Immobilie tatsächlich hat, welche Fristen laufen und ob eine Selbstnutzung oder ein Verkauf sinnvoller ist, kann in Ruhe entscheiden – auch wenn sich die Rechtslage im kommenden Jahr ändern sollte.

Einordnung

Die Verhandlungen im Oktober werden nicht sofort zu neuen Steuerbescheiden führen, aber sie setzen den Rahmen für die kommenden Jahre. Bis dahin gilt: Familienheimbefreiung, Fristen und eine saubere Bewertung sind die Stellschrauben, die Erben heute in der Hand haben. Gerne unterstützen wir Sie mit einer fundierten Wertermittlung für Ihre geerbte Immobilie in Nürnberg, Fürth, Erlangen oder Schwabach – diskret und auf Basis tatsächlich erzielter Kaufpreise. Steuerliche Beratung im Einzelfall ersetzt das nicht; sprechen Sie dazu bitte Ihren Steuerberater an.

Symbolbild: Foto von detait / Pexels.