Seit dem 1. August 2026 gilt in Nürnberg ein neuer Mietenspiegel. Er löst die Ausgabe von 2024 ab und bleibt bis zum 31. Juli 2028 in Kraft. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in der Metropolregion ist das mehr als eine Mieterthematik: Der Mietenspiegel ist ein Frühindikator dafür, wie sich Nachfrage, Wohnwert und Renditeerwartungen in einzelnen Segmenten entwickeln – und damit auch dafür, was Käufer heute für eine Immobilie zu zahlen bereit sind.

Die Kernzahlen des neuen Nürnberger Mietenspiegels

Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt laut dem Mietenspiegel 2026 bei rund 10,33 Euro je Quadratmeter. Im Mietenspiegel 2024 waren es noch etwa 9,65 Euro. Unter Berücksichtigung der Wohnfläche ergibt sich daraus eine durchschnittliche Steigerung von rund 5,4 Prozent innerhalb von zwei Jahren.

Ein qualifizierter Mietspiegel – und was das bedeutet

Der Nürnberger Mietenspiegel wird gemeinsam von der Stadt Nürnberg und dem Gutachterausschuss erstellt und erfüllt die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Das ist juristisch relevant: Ein qualifizierter Mietspiegel entfaltet eine Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete und ist damit die maßgebliche Referenz bei Mieterhöhungen, bei Neuvermietungen und in gerichtlichen Auseinandersetzungen. Für Eigentümer bedeutet das: Wer seine Miete anpassen möchte, sollte die neuen Werte kennen, statt sich auf Erfahrungswerte aus 2024 zu verlassen.

Kleine Wohnungen ziehen davon

Auffällig ist die Spreizung zwischen den Wohnungsgrößen. Kleine Wohnungen von rund 30 Quadratmetern verteuerten sich um etwa acht Prozent, während Wohnungen ab 90 Quadratmetern nur um weniger als zwei Prozent zulegten. Die Spitzenwerte erreichen kleine, hochwertig ausgestattete Wohnungen aus Baujahren ab 2017 mit bis zu 25,90 Euro je Quadratmeter.

Was das für die Bewertung Ihrer Immobilie bedeutet

Diese Entwicklung wirkt sich unmittelbar auf Anlageobjekte aus. Kleinteilige Wohnungen in zentralen Lagen erzielen relativ betrachtet die höchsten Quadratmetermieten – und werden von Kapitalanlegern entsprechend bewertet. Große Wohnungen und Familienhäuser hingegen leben weniger von der Mietrendite als von der Eigennutzernachfrage. Bei Premium-Immobilien ab 500.000 Euro ist der Mietenspiegel deshalb selten der entscheidende Wertmaßstab, wohl aber ein Beleg dafür, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Nürnberg unverändert hoch ist.

Einordnung in den regionalen Kaufmarkt

Steigende Mieten und ein stabilisierter Kaufmarkt greifen ineinander. Nach den aktuellen Marktdaten haben sich die Kaufpreise in Nürnberg, Fürth und Erlangen nach der Korrekturphase gefangen und ziehen wieder moderat an. Die Kombination aus wachsenden Mieten und wieder kalkulierbaren Finanzierungskosten verbessert die Rechnung für Käufer, die zwischen Miete und Eigentum abwägen.

Fürth, Erlangen und Schwabach im Blick behalten

Wichtig für die Praxis: Der Nürnberger Mietenspiegel gilt ausschließlich für das Stadtgebiet Nürnberg. Fürth, Erlangen und Schwabach haben jeweils eigene Regelungen und Erhebungen. Wer Objekte in mehreren Städten der Region hält, sollte die jeweils gültige Datengrundlage heranziehen und nicht pauschal von Nürnberger Werten ausgehen.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Aus dem neuen Mietenspiegel lassen sich einige praktische Schritte ableiten:

• Bestandsmieten prüfen: Liegt Ihre Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, mindert das den erzielbaren Kaufpreis bei einem Verkauf als Anlageobjekt.
• Ausstattungsmerkmale dokumentieren: Baujahr, Modernisierungen und Ausstattung bestimmen die Einordnung im Mietenspiegel maßgeblich.
• Verkaufszeitpunkt bewusst wählen: Ein stabiler Markt mit anziehender Nachfrage bietet bessere Voraussetzungen als eine Phase der Unsicherheit.
• Fachliche Einschätzung einholen: Gerade bei Verkäufen aus Scheidung, Erbschaft oder aus Altersgründen zählt eine belastbare, nachvollziehbare Bewertung.

Der Mietenspiegel 2026 bestätigt, was wir in der täglichen Arbeit in der Metropolregion sehen: Wohnraum in Nürnberg bleibt knapp und gefragt, besonders in kleineren Einheiten und guten Lagen. Für Eigentümer ist das eine solide Ausgangslage – vorausgesetzt, der Wert der eigenen Immobilie wird realistisch und marktgerecht ermittelt. Gerne ordnen wir Ihre Situation persönlich und diskret für Sie ein.

Symbolbild: Foto von Marcus Lenk / Pexels.