Kaum ein steuerliches Thema bewegt Immobilieneigentümer derzeit so stark wie die sogenannte Spekulationsfrist. Ein im Sommer in den Bundestag eingebrachter Gesetzentwurf sah vor, die bekannte Zehnjahresfrist für private Immobilienverkäufe vollständig zu streichen. Für viele Eigentümer in Nürnberg, Fürth und Erlangen stellte sich sofort die Frage, ob ein geplanter Verkauf vorgezogen werden sollte. Wir ordnen ein, was tatsächlich beschlossen wurde und was für Sie derzeit gilt.

Der Gesetzentwurf zur Zehnjahresfrist

Am 23. Juni 2026 wurde im Deutschen Bundestag ein Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen eingebracht (Bundestags-Drucksache 21/6637). Kernpunkt: Die in Paragraf 23 Einkommensteuergesetz verankerte Zehnjahresfrist für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sollte vollständig entfallen.

Was das bedeutet hätte

Wäre der Entwurf Gesetz geworden, wäre der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie künftig unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig gewesen – und zwar mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, der bis zu 45 Prozent betragen kann. Betroffen wären insbesondere Kapitalanleger gewesen, die ihre Objekte seit vielen Jahren im Bestand halten.

Aktuelle Rechtslage: Es bleibt beim Status quo

Entscheidend für die Praxis ist: Der Entwurf hat im Finanzausschuss keine Mehrheit gefunden. Der Ausschuss und die mitberatenden Gremien empfehlen dem Bundestag die Ablehnung. Eine realistische Mehrheit ist in dieser Legislaturperiode nicht in Sicht.

Die Zehnjahresfrist gilt unverändert weiter

Für privat gehaltene, vermietete Immobilien bleibt es damit bei der bekannten Regel: Wer nach Ablauf von mehr als zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf veräußert, erzielt den Gewinn in der Regel steuerfrei. Für selbst genutztes Wohneigentum gelten ohnehin gesonderte Ausnahmen. Kurzfristiger Aktionismus – etwa ein überstürzter Verkauf aus Sorge vor einer Gesetzesänderung – ist nach heutigem Stand nicht angezeigt.

Weitere steuerliche Baustellen für Eigentümer

Die Diskussion um die Spekulationsfrist ist nicht der einzige Punkt, den Immobilieneigentümer im laufenden Jahr im Blick behalten sollten. Auch an anderer Stelle bewegt sich der steuerliche Rahmen.

Grundsteuer und Gebäudeabschreibung

• Grundsteuer: Der Bundesfinanzhof hat Klagen gegen das Bundesmodell abgewiesen und es im Grundsatz für verfassungsgemäß erklärt. Zu den abweichenden Landesmodellen – darunter das bayerische Flächenmodell – stehen Entscheidungen noch aus, die Verfahren sind weiterhin anhängig. Zusätzlich liegt eine Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe.
• Abschreibung: Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 ist vorgesehen, dass Eigentümer den Gebäudeanteil einer Immobilie nach anerkannten Bewertungsverfahren ermitteln können. Das könnte sich künftig günstig auf die Höhe der Abschreibung auswirken.

Was das für Verkäufer in der Metropolregion bedeutet

Gerade im Premiumsegment ab 500.000 Euro entscheidet die steuerliche Ausgangslage häufig über den optimalen Verkaufszeitpunkt. Das gilt besonders bei Verkäufen aus einer Erbengemeinschaft, im Rahmen einer Scheidung oder bei altersbedingter Veräußerung, wo Haltedauern, Anschaffungszeitpunkte und Nutzungsarten oft uneinheitlich sind.

Erst prüfen, dann entscheiden

Klären Sie vor jeder Verkaufsentscheidung drei Punkte: den tatsächlichen Beginn der Haltefrist, die Nutzungsart der vergangenen Jahre und mögliche Sonderfälle wie unentgeltlichen Erwerb oder teilweise Eigennutzung. Die steuerliche Bewertung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters – die realistische Einschätzung von Marktwert und Vermarktungsfenster in die Hände eines Maklers, der den regionalen Markt kennt.

Unser Fazit: Die Zehnjahresfrist bleibt vorerst bestehen, die politische Debatte darüber jedoch ebenfalls. Wer einen Verkauf in den kommenden Jahren plant, sollte die Entwicklung aufmerksam verfolgen, aber keine übereilten Schritte gehen. Dieser Beitrag gibt den aktuellen Informationsstand wieder und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.

Symbolbild: Foto von Bastian Riccardi / Pexels.