Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach vollständig neuen Regeln berechnet. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg bedeutet das bis heute Unsicherheit: Sind die neuen Bescheide rechtlich haltbar? Lohnt sich ein Einspruch noch? Aktuelle Entwicklungen bei den obersten Gerichten geben nun ein klareres Bild – auch wenn nicht alle Fragen endgültig geklärt sind.

Der aktuelle Stand der Rechtsprechung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich bereits Ende 2025 mit dem sogenannten Bundesmodell befasst, das in elf Bundesländern zur Bewertung von Wohnimmobilien angewendet wird. Das Ergebnis: Die zugrunde liegenden Bewertungsvorschriften hält der BFH grundsätzlich für verfassungskonform. Damit ist eine erste wichtige Hürde genommen – einen pauschalen Grund, die Bescheide für unwirksam zu halten, gibt es nach dieser Rechtsprechung nicht.

Verfassungsbeschwerde bleibt anhängig

Endgültig entschieden ist die Frage damit jedoch nicht. Gegen die Bewertung ist inzwischen eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht anhängig (Az. 1 BvR 472/26). Bis Karlsruhe entscheidet, bleibt ein Restrisiko bestehen. Wer bereits Einspruch eingelegt hat, sollte diesen daher nicht vorschnell zurücknehmen, sondern die weitere Entwicklung im Blick behalten.

Warum Bayern gesondert zu betrachten ist

Für Immobilieneigentümer in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach ist ein Punkt besonders wichtig: Bayern nutzt nicht das Bundesmodell, sondern ein eigenes Flächenmodell. Dabei zählen vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen, während der konkrete Bodenwert weitgehend unberücksichtigt bleibt. Für hochwertige Lagen in der Region kann dieses Modell im Vergleich zum Bundesmodell durchaus vorteilhaft wirken.

Eigenes Verfahren erst 2027 erwartet

Die höchstrichterliche Klärung für das bayerische Modell steht noch aus. Nach derzeitigem Stand ist eine mündliche Verhandlung beim Bundesfinanzhof erst für die erste Jahreshälfte 2027 geplant. Für die Ländermodelle Hamburg und Hessen werden entsprechende Verhandlungen bereits im November 2026 erwartet. Eigentümer in Bayern haben also noch keine abschließende Gewissheit – akuter Handlungsdruck entsteht durch diese Verfahren aber ebenfalls nicht.

Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten

Auch ohne endgültiges Urteil gibt es sinnvolle Schritte, um auf der sicheren Seite zu bleiben:

• Bescheid prüfen: Kontrollieren Sie, ob die im Grundsteuerbescheid hinterlegten Flächenangaben tatsächlich mit Ihrem Objekt übereinstimmen. Fehler bei Wohn- oder Grundstücksflächen sind ein häufiger und korrigierbarer Punkt.
• Hebesatz beachten: Die tatsächliche Höhe der Grundsteuer bestimmt jede Gemeinde über ihren Hebesatz selbst. Zwischen den Kommunen der Region kann es deshalb spürbare Unterschiede geben.
• Fristen wahren: Gegen einen fehlerhaften Bescheid ist innerhalb eines Monats Einspruch möglich. Bei laufenden Musterverfahren kann ein offengehaltener Einspruch sinnvoll sein.

Besondere Relevanz bei Verkauf und Erbschaft

Wer eine Immobilie verkaufen oder aus einer Erbschaft übertragen möchte, sollte die Grundsteuer nicht isoliert betrachten. Die laufenden Kosten eines Objekts fließen in die Bewertung durch Kaufinteressenten ein, und steuerliche Fragen greifen bei Übertragungen häufig ineinander. Gerade im Premium-Segment lohnt es sich, diese Aspekte frühzeitig und fundiert zu klären – idealerweise gemeinsam mit einem Steuerberater und einem ortskundigen Makler.

Fazit

Die Grundsteuerreform steht auf einem rechtlich zunehmend gefestigten Fundament, endgültige Klarheit für das bayerische Modell wird jedoch voraussichtlich erst 2027 folgen. Für Eigentümer in der Region Nürnberg heißt das: Bescheide sorgfältig prüfen, Fristen im Blick behalten und bei einem geplanten Verkauf oder einer Übertragung rechtzeitig fachlichen Rat einholen. So vermeiden Sie unnötige Kosten und treffen fundierte Entscheidungen.

Symbolbild: Foto von Konpasu.de Blog / Pexels.