Wer sich trennt, muss meistens auch über die gemeinsame Immobilie entscheiden. Bisher droht dabei eine steuerliche Falle, die vielen Eigentümern erst auffällt, wenn der Kaufvertrag längst unterschrieben ist: die Spekulationssteuer. Der Bundesrat hat sich am 25. September 2026 dafür ausgesprochen, Immobilien aus Scheidungen künftig von dieser Steuer zu befreien. Für Eigentümer in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach ist das eine Entwicklung, die im Einzelfall über eine fünfstellige Summe entscheiden kann.

Was der Bundesrat zum Jahressteuergesetz 2026 beschlossen hat

Die Länderkammer hat am 25. September 2026 ihre Stellungnahme zum Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 abgegeben. Auf Antrag Baden-Württembergs fordert der Bundesrat darin, den Verkauf von Immobilien im Zusammenhang mit einer Scheidung von der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft auszunehmen. Den Regierungsentwurf des Gesetzes hatte das Bundeskabinett am 12. August 2026 beschlossen.

Der Auslöser: ein Urteil des Bundesfinanzhofs

Anlass für den Vorstoß ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit Urteil vom 14. November 2023 (Aktenzeichen IX R 10/22) hat das Gericht entschieden, dass die Nutzung der Immobilie durch den anderen Ehegatten keine Eigennutzung im Sinne des Gesetzes darstellt – und zwar selbst dann nicht, wenn die gemeinsamen Kinder weiterhin in dem Haus wohnen. Für den ausgezogenen Partner bedeutet das: Die Steuerbefreiung greift nicht.

Warum die Zehnjahresfrist bei Trennungen zur Falle wird

Maßgeblich ist § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes. Wird ein bebautes Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, bleibt der Gewinn nur steuerfrei, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde. Genau daran scheitert es nach einer Trennung regelmäßig:

• Ein Partner zieht aus – die Eigennutzung endet für ihn mit dem Auszug.
• Der Verkauf erfolgt oft erst Monate oder Jahre später, etwa nach Abschluss der Vermögensauseinandersetzung.
• Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Veräußerungsgewinn des ausgezogenen Partners steuerpflichtig.

Die geplante Neuregelung stellt auf die räumliche Trennung ab

Der Gesetzesentwurf soll künftig auf die Eigennutzung vor der räumlichen Trennung abstellen – unabhängig vom zivilrechtlichen Trennungsjahr. Damit würde der Auszug aus der gemeinsamen Immobilie die Steuerbefreiung nicht mehr automatisch entfallen lassen. Für Trennungspaare wäre das eine erhebliche Entlastung, weil die Frage „Wer bleibt wohnen?“ nicht mehr über die Steuerlast des anderen entscheidet.

Was Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg jetzt beachten sollten

Gerade im Premium-Segment wirken sich solche Regelungen deutlich aus: Je höher der Wertzuwachs seit dem Ankauf, desto größer der steuerpflichtige Gewinn – und desto teurer ein falsch gewählter Verkaufszeitpunkt. Wer eine Scheidungsimmobilie in Nürnberg, Fürth, Erlangen oder Schwabach veräußern möchte, sollte den Ankaufszeitpunkt, den Auszug und den geplanten Verkauf deshalb frühzeitig gemeinsam mit dem Steuerberater prüfen.

Wichtig: Das Gesetz ist noch nicht in Kraft

Die Stellungnahme des Bundesrats ist ausdrücklich noch keine geltende Rechtslage. Der Bundestag berät derzeit über das gesamte Jahressteuergesetz 2026; anschließend muss der Bundesrat dem Gesetzespaket abschließend zustimmen, bevor die Neuregelung greifen kann. Ob und in welcher Fassung die Befreiung für Scheidungsimmobilien am Ende im Gesetz steht, ist offen. Bis dahin gilt die bisherige Rechtslage samt der strengen Auslegung des Bundesfinanzhofs.

Fazit

Die Initiative des Bundesrats adressiert ein Problem, das in der Praxis viele Trennungspaare hart trifft. Sollte die Regelung Gesetz werden, verliert die Zehnjahresfrist bei Scheidungsimmobilien einen großen Teil ihres Schreckens. Bis zur Verabschiedung bleibt jedoch Vorsicht geboten: Verkaufszeitpunkt, Eigennutzung und Vermögensauseinandersetzung müssen sauber aufeinander abgestimmt werden. Eine fundierte Wertermittlung und eine diskrete, strukturierte Vermarktung sind in dieser Situation die Grundlage dafür, dass beide Seiten ein faires Ergebnis erzielen.

Symbolbild: Foto von Lucas Seebacher / Pexels.